Ακλόνητες οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης οικιστικών ακινήτων στο δεύτερο λοκντάουν

Η πανδημία του κορονοϊού άλλαξε σχεδόν το σύνολο των καθημερινών μας συνηθειών — και παράλληλα τα απαραίτητα μέτρα που λαμβάνονται την εκάστοτε χρονική στιγμή για την θωράκιση της υγείας σε συνάρτηση με την διάρκεια αυτών, τείνουν να αποτελέσουν τον βασικό ρυθμιστή πολλών κλάδων της οικονομίας όχι μόνο της χώρας μας αλλά του συνόλου της ανθρωπότητας.

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης οικιστικών ακινήτων κατέγραψαν τα προηγούμενα δυο χρόνια αυξητικές τάσεις στο σύνολο της χώρας. Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Η αντίδραση των ιδιοκτητών ακινήτων στο πρώτο λοκντάουν

Εν μέσω πανδημίας του κορονοϊού και ιδιαίτερα την περίοδο του πρώτου λοκντάουν, καταγράφηκε μια φθίνουσα τάση κυρίως σε περιοχές και σε οικιστικά ακίνητα που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο τιμών και αναμέναμε έτσι κι αλλιώς τη ρύθμισή τους το επόμενο διάστημα. Η μείωση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης στο πρώτο λοκντάουν προήλθε από μια στιγμιαία αντίδραση ενός μικρού ποσοστού ιδιοκτητών σε σχέση με το σύνολο των προς μίσθωση οικιστικών ακινήτων, που χρειάζονταν άμεσα εισοδήματα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα κάλυπτε κάποια άλλη υποχρέωση ή/και δόση δανείου.

Παράλληλα, ένα μέρος των ιδιοκτητών που μείωσαν τη ζητούμενη τιμή μίσθωσης προέβησαν σε μείωση με στόχο να μισθώσουν άμεσα το ακίνητο τους πριν έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις, σε περίπτωση που ίσχυαν τα σενάρια για οικονομικό “κραχ”.

Μην ξεχνάμε ότι η πρώτη καραντίνα ξεκίνησε 13 Μαρτίου 2020, το λοκντάουν είχε διάρκεια σχεδόν 2,5 μήνες, ενώ υπήρχε εξαιρετικά μεγάλος βαθμός υπακοής, υπομονής και κατανόησης στα περιοριστικά μέτρα λόγω του «φόβητρου» της Κίνας και των υψηλών αριθμών θυμάτων στην Ιταλία και άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Εν μέσω αυτής της πρωτόγνωρης κατάστασης, ουδείς γνώριζε το πότε η οικονομία θα λειτουργήσει φυσιολογικά και αν τα μέτρα στήριξης θα είναι διαρκή όσον αφορά την «έκπτωση» ενοικίου οικιστικών ακινήτων για τους πληττόμενους εργαζόμενους και επαγγελματίες.

Διαφορετικά τα δεδομένα στο δεύτερο λοκντάουν

Τώρα τα δεδομένα είναι διαφορετικά, πέρα από την κόπωση των πολιτών και την άμβλυνση των συναισθημάτων δεν υπάρχουν τα αντίστοιχα δεδομένα με το εξωτερικό αφού η θνησιμότητα στις γειτονικές χώρες είναι περιορισμένη. Οι πολίτες πλέον γνωρίζουν πλήρως τι συμβαίνει στην περιοχή τους, κάτι που μπορεί να οδηγεί σε εφησυχασμό.

Τον Μάρτιο, το επίκεντρο της πανδημίας καταγραφόταν στην Αττική σε ποσοστό άνω του 60% των κρουσμάτων, ενώ στη Θεσσαλονίκη και τους γύρω νομούς υπήρχε το 7% των νέων φορέων όλης της χώρας. Τώρα τα κρούσματα εστιάζονται στην κεντρική Μακεδονία (περίπου το 50% όλης της χώρας) και στην Αττική έχουν περιοριστεί στο 25%.

Μειωμένος κατά 60%-70% ο αριθμός των ιδιοκτητών που προέβησαν σε μείωση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης

Λόγω των άνωθεν δεδομένων και κυρίως λόγω του γεγονότος ότι η «έκπτωση» 40% του ενοικίου αποτελεί «δεδομένο» πλέον όταν εφαρμόζονται περιοριστικοί όροι που πλήττουν εργαζόμενους ή/και επαγγελματίες, αποτελεί τον βασικό παράγοντα που οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης οικιστικών ακινήτων παρουσιάζουν φθίνουσες τάσεις σε πολύ μικρότερη έκταση από το πρώτο λοκντάουν.

Η άμεση εφαρμογή της «έκπτωσης» του ενοικίου κατά 40% και ταυτόχρονα το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες θα εισπράξουν από το κράτος το 50% των χρημάτων και το υπόλοιπο 50% θα δοθεί μέσω φορολογικών κινήτρων, σίγουρα αποτελεί βασικό παράγοντα μη μείωσης των ζητούμενων τιμών μίσθωσης. Είναι εντελώς λογικό να μην καταγράφονται οικειοθελείς μειώσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης, όταν ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι σε περίπτωση λοκντάουν εφαρμόζεται δια νόμου η έκπτωση 40% του ενοικίου.

Ο αριθμός των ιδιοκτητών που προέβησαν σε μείωση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης (οι ζητούμενες τιμές είναι χωρίς κάποια διαπραγμάτευση — αυτό σημαίνει ότι η μείωση μπορεί να είναι μεγαλύτερη) εν μέσω του δεύτερου λοκντάουν είναι μειωμένος ακόμη και κατά 60%-70% σε σχέση με το πρώτο.

Γενικότερα, εντός του Νοεμβρίου καταγράφηκαν μειώσεις σε πολύ μικρή αριθμητική κλίμακα σε σχέση με το σύνολο των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων.

Σε ποιες περιοχές καταγράφηκαν μειώσεις των ζητούμενων ενοικίων

Μειώσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης καταγράφηκαν σε ακίνητα με υψηλά αρχικά ζητούμενα μισθώματα σε σχέση με το προφίλ του ακινήτου. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή Ιλίσια το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα για διαμέρισμα 65τμ κατασκευής του 1975 ήταν 9€/τμ και μειώθηκε στα 8,3 €/τμ, όπως και στην περιοχή Εξάρχεια – Νεάπολη το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα ήταν 13,3€/τμ και μειώθηκε στα 12€/τμ για διαμέρισμα 75τμ κατασκευής του 1980, ενώ στον Ν.Κόσμο η αρχική ζητούμενη τιμή μίσθωσης  διαμερίσματος 42τμ κατασκευής του 1970, ήταν 11,3€/τμ και διαμορφώθηκε μετά την μείωση του ιδιοκτήτη στα 10,5€/τμ. Ζητούμενα μισθώματα που, ακόμη και μετά τις οικειοθελείς μειώσεις των ιδιοκτητών, παραμένουν υψηλά.

Στα βόρεια προάστια, στο Χαλάνδρι το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα για ισόγειο διαμέρισμα 110τμ κατασκευής του 1975 ήταν 6,8€/τμ και μειώθηκε στα 6,3 €/τμ, όπως και στα Μελίσσια το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα ήταν 8,5€/τμ και μειώθηκε στα 7,5€/τμ για διαμέρισμα 118τμ κατασκευής του 2001, ενώ στην Ν.Ερυθραία η αρχική ζητούμενη τιμή μίσθωσης διαμερίσματος 125τμ κατασκευής του 2000, ήταν 8,8€/τμ και διαμορφώθηκε μετά την μείωση του ιδιοκτήτη στα 8€/τμ. Στο Νέο Ψυχικό το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα για διαμέρισμα 55τμ κατασκευής του 1965 ήταν 14,5€/τμ και μειώθηκε στα 12,36 €/τμ, ενώ στην Ν.Σμύρνη το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα για διαμέρισμα 97τμ κατασκευής του 1980 ήταν 7,2€/τμ και μειώθηκε στα 6,7 €/τμ.

Γενικότερα, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης οικιστικών ακινήτων δεν έχουν επηρεαστεί από το δεύτερο λοκντάουν μέχρι στιγμής.

Σίγουρα, η παράταση του λοκντάουν ή/και νέων εν δυνάμει μορφών «υποχρεωτικού» λοκντάουν και οι τυχόν νέες συνθήκες – όροι που θα επιβληθούν μετά την άρση του λοκντάουν σε συνάρτηση με την εικόνα της «πραγματικής» οικονομίας, τους δείκτες ανεργίας, τη διαθεσιμότητα και την ευκολία  δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους, αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία τόσο των τιμών μίσθωσης οικιστικών ακινήτων αλλά και το σύνολο της κτηματαγοράς.

του Θεμιστοκλή — Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates