Χαρτογράφηση των μεταβιβάσεων ακινήτων στο Δήμο Θεσσαλονίκης 2019-2020

του Θεμιστοκλή — Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Ο τουρισμός έχει ωφελήσει σε μεγάλο βαθμό την αγορά ακινήτων με αποτέλεσμα παλιά κτήρια στο κέντρο της Θεσσαλονίκης να έχουν μετατραπεί σε τουριστικά καταλύματα – ξενοδοχεία μπουτίκ. Αξίζει να αναφέρουμε ότι πολλά από αυτά τα κτήρια ήταν άδεια τα προηγούμενα χρόνια και αγοράστηκαν σε πολύ χαμηλές τιμές.

Η Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια έχει αναδείξει την οικονομική και τουριστική της εικόνα, ενώ παράλληλα πριν την covid-19 εποχή, είχε αυξηθεί ραγδαία το ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές.

Τα μνημονιακά χρόνια οι τιμές των ακινήτων στην Θεσσαλονίκη μειώθηκαν κατά 45,1%. Γεγονός που τα επόμενα χρόνια δημιούργησε επενδυτικές ευκαιρίες τόσο για εγχώριους όσο και για αλλοδαπούς επενδυτές είτε ιδιώτες, είτε μέσω επενδυτικών σχημάτων – funds.

Δεν ήταν λίγοι οι επενδυτές που μετά το ράλι των ζητούμενων τιμών πώλησης στην Αθήνα το 2017-2019, στόχευσαν επενδυτικά την πολλά υποσχόμενη Θεσσαλονίκη. Η ζήτηση στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ήταν συνεχώς αυξητική, ενώ οι τιμές το 2019  σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδος, κατέγραψαν αύξηση της τάξεως του +6,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Παράλληλα, η Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια είχε παρουσιάσει αυξημένο ενδιαφέρον για κατοικίες που προορίζονται να χρησιμοποιηθούν μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης – οικονομία διαμοιρασμού. Αυτή η τάση δημιουργήθηκε από τους αυξημένους αριθμούς τουριστών στην πόλη και τα μεταβαλλόμενα εποχιακά πρότυπα, καθώς η συμπρωτεύουσα συγκεντρώνει το ενδιαφέρον των τουριστών όλη τη διάρκεια του έτους.

Η ζήτηση στην κόρη του Θερμαϊκού επικεντρώνεται στο κέντρο της πόλης, κυρίως σε αυτοτελή κτίρια με στόχο την τουριστική εκμετάλλευση από την οδό Βενιζέλου μέχρι και τον Σιδηροδρομικό σταθμό.

Η πανδημία του κορονοϊού άλλαξε τα δεδομένα σχεδόν στο σύνολο των κλάδων της οικονομίας της χώρας μας, ενώ οδήγησε κλάδους όπως την βραχυχρόνια μίσθωση και τον τουρισμό σε ραγδαία μείωση του τζίρου.

Το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, επέφερε και άμεσο «πάγωμα» στις αγοραπωλησίες ακινήτων με στόχο την άμεση ανακαίνιση και εγγραφή τους στις πλατφόρμες  βραχυχρόνιες μίσθωσης. Μην ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτέλεσε έναν από τους βασικούς λόγους αύξησης των μεταβιβάσεων ακινήτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, στο Δήμο Θεσσαλονίκης το 2017 πραγματοποιήθηκαν 1.200 μεταβιβάσεις ακινήτων, το έτος 2018 1.719, το 2019 2.150 , ενώ το 2020 μειώθηκαν κατά 34.18% και διαμορφώθηκαν στις 1.415 , δηλαδή αριθμητικά κοντά στα επίπεδα του 2017.

Το 91,13% των μεταβιβάσεων το 2020 είχαν τίμημα έως 100.000€

Το 2020 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Θεσσαλονίκης με τίμημα έως 100.000€, αποτελούν το 91,13% του συνόλου των μεταβιβάσεων σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2019 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 92,53%.

Συγκεκριμένα, το 49,72% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000€ και το 41,41% τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ μόλις το 8,87% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€, αυξημένο σε σχέση με το 2019 κατά 1,4 ποσοστιαία μονάδα.

Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000€ έως 1εκατ.€, αποτελούν το 3,692% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1εκατ.€, αποτελούν το 0,24%. Αξίζει να αναφέρουμε ότι στον Δήμο Αθηναίων, τα αντίστοιχα ποσοστά για μεταβιβάσεις από 150.000€ έως 1εκατ.€ και άνω του 1εκατ.€, είναι τα διπλάσια.

Το 91,13% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€, αποδεικνύει ότι το κέντρο της Θεσσαλονίκης εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες που θα κεντρίσουν το ενδιαφέρον εγχώριων αλλά κυρίως αλλοδαπών επενδυτών.

Το 84,96% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ

Παράλληλα, το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ που αποτελούν και το 84,96% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2019 με το ποσοστό να αγγίζει το 86,8%.

Τα δημοφιλή τετραγωνικά μέτρα στο σύνολο των μεταβιβάσεων του 2020 είναι από 51τμ έως 75τμ, που αποτελούν το 28,9% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31τμ έως 50τμ που αποτελούν το 25,76% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76τμ έως 95τμ αποτελούν το 15,19%, οι γκαρσονιέρες – studio έως 30τμ που αποτελούν το 15,11% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 96τμ έως 120τμ το 8,065% και μόλις το 6,88% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.

Βάσει των παραπάνω, κατανοούμε ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών το 2020 στο Δήμο Θεσσαλονίκης, όπως και στο Δήμο Αθηναίων, επικεντρώθηκε κυρίως σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50τμ και σε ακίνητα από 51τμ έως 75τμ με 2 Υ/Δ.

Οι επενδυτές επιλέγουν κυρίως διαμερίσματα των άνωθεν τετραγωνικών μέτρων, διότι αποτελούν ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν ποικιλοτρόπως και η ζήτηση είναι πάντα αυξημένη. Προτιμούν τα άνωθεν τετραγωνικά μέτρα, διότι στοχεύουν  κυρίως στην ανακαίνιση και μεταπώληση του ακινήτου, είτε στην εκμετάλλευση του μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης ή/και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα (όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας).

Το 79,09% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικίες

Όσον αφορά το είδος το είδος των ακινήτων, το 79,09% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικία, το 19,23% επαγγελματική στέγη και το 0,78% θέση στάθμευσης, παρόμοια η εικόνα ήταν και το 2019 με τα αντίστοιχα ποσοστά να διαμορφώνονται σε 80,03%, 15,07% και 1,44%.

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις σε σχέση με το 2019 είναι οι μεταβιβάσεις επαγγελματικής στέγης, όπου καταγράφεται αύξηση 4,16 ποσοστιαίων μονάδων.

Το 80,09% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα κατασκευής από το 1951 έως το 1980

Στη πρώτη θέση των μεταβιβάσεων και το 2020 και με ποσοστό 40,45% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 26,54% και στη τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 13,1%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2019 ήταν σχεδόν τα ίδια, δηλαδή, 39,80%, 26,54% και 13,66%.

Επιπλέον, τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στον Δήμο Θεσσαλονίκης εντός του 2020 με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 17,89%, ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 5,27%.

Αντιλαμβανόμαστε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών ακινήτων το 2020, όπως και το 2019, επέλεξαν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, 50-60 έως και 70 ετών. Η κίνηση στα νεότερα ηλικιακά ακίνητα καταγράφεται μικρή στο Δήμο Θεσσαλονίκης, αλλά υψηλότερη κατά 5,08 ποσοστιαίες μονάδες για ακίνητα κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 και 1,42 ποσοστιαία μονάδα για ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020.

Το 2020 καταγράφηκε αύξηση κατά 23,85% της μέσης τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο στο Δήμο Θεσσαλονίκης.

Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51τμ έως 75τμ (28,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (40,45% του συνόλου των μεταβιβάσεων).

Βάσει των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο όπως περιγράφεται παραπάνω το 2020 αυξήθηκε κατά 23,85% σε σχέση με το 2019 και διαμορφώνεται πλέον στα 538,25€/τ.μ., όταν πέρυσι ήταν 434,57€/τ.μ. Το δημοφιλέστερο ακίνητο στο Δήμου Θεσσαλονίκης για το 2020, έχει ακριβώς τα ίδια χαρακτηριστικά με του Δήμου Αθηναίων.

Στο Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφηκε αύξηση κατά 23,85%, ενώ στο Δήμο Αθηναίων κατά 14,06% και διαμορφώθηκε στα 761,96€/τμ από 668€/τμ το 2019.

Τα άνωθεν δεδομένα μας αποδεικνύουν ότι η κτηματαγοράς στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ακόμη και εν μέσω πανδημίας κατέγραψε ραγδαία αυξητική τάση  +23,85% στο μέσο τίμημα του δημοφιλέστερου ακινήτου σχέση με το 2019. Παράλληλα, θα πρέπει να τονίσουμε ότι το μέσο τίμημα αποδεικνύει ότι η κτηματαγορά στο κέντρο της συμπρωτεύουσας έχει μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης, προσέγγισης επενδυτών και αύξησης των αξιών της.

Θεωρούμε ότι μετά το τέλος την πανδημίας και επιστροφής στη καθημερινότητα μας, η Θεσσαλονίκη θα προσεγγίσει έντονα τα επενδυτικά βλέμματα.

ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ					2019-2020
ΠΕΡΙΟΧΗ	2017	2018	2019	2020	ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΕΠΙ ΤΟΙΣ %
ΔΗΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ	1.200	1.719	2.150	1.415	-34,18

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

ΔΗΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΚΥΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ (Τ.Μ) ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ 1961-1970	ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ / ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ 2019	ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ / ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ 2020	ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2019-2020
Από 51τμ έως 75τμ	434,57€/τμ	538,25€/τμ	+23,85%

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

ΔΗΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΤΙΜΗΜΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΣΕ€	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ / ΠΛΗΡΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ 2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ / ΠΛΗΡΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ 2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2020
0-9.999 €	369	18,4 %	218	17,5 %
10.000-19.999 €	371	18,53 %	220	17,72 %
20.000-29.999 €	333	16,63 %	181	14,5 %
30.000-39.999 €	248	12,3 %	138	11,12 %
40.000-49.999 €	168	8,39 %	121	9,75 %
50.000-99.000 €	366	18,28 %	255	20,54 %
100.000-149.999 €	77	3,84 %	60	4,83 %
150.000-199.999 €	28	1,39 %	13	1,047 %
200.000-299.999 €	20	0,99 %	12	0,96 %
300.000-499.999 €	10	0,49 %	11	0,88 %
500.000-999.999 €	10	0,49 %	9	0,725 %
1.000.000-1.999.999 €	1	0,049 %	1	0,08 %
2.000.000-2.999.999 €	1	0,049 %	1	0,08 %
Από 3.000.000 €	0	–	1	0,08 %
Σύνολο	2.002	100%	1.241	100%

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

 

ΔΗΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΚΥΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ (Τ.Μ)	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ 2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ 2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2020
0-30	287	13,61 %	193	15,11 %
31-50	560	26,56 %	329	25,76 %
51-75	679	32,21 %	370	28,9 %
76-95	304	14,42 %	194	15,19 %
96-120	152	7,21 %	103	8,065 %
121-150	50	2,37 %	29	2,27 %
151-200	37	1,75 %	28	2,19 %
201-300	22	1,04 %	21	1,64 %
301 και άνω	17	0,80 %	10	0,78 %

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

ΔΗΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ 2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ 2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2020
1910-1920	3	0,75 %	0	–
1921-1930	14	0,80 %	8	0,78 %
1931-1940	15	0,85 %	8	0,78 %
1941-1950	13	0,74 %	4	0,39 %
1951-1960	239	13,66 %	134	13,1 %
1961-1970	697	39,8 %	413	40,45 %
1971-1980	465	26,5 %	271	26,54 %
1981-1990	122	6,97 %	65	6,36 %
1991-2000	46	2,63 %	42	4,11 %
2001-2005	38	2,17 %	22	2,15 %
2006-2010	64	3,65 %	27	2,64 %
2011-2017	32	1,82 %	26	2,54 %
2018-2020	1	0,05 %	1	0,09 %
Σύνολο	1.749	100%	1.021	100%

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών ,*Κατοικία, διαμέρισμα και μονοκατοικία

ΔΗΜΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ 2019	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2019	ΑΡΙΘΜΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΩΝ 2020	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % 2020
Κατοικία ή Διαμέρισμα	1.720	80,03 %	1.074	77,09 %
Μονοκατοικία	16	0,74 %	11	0,78 %
Οικόπεδα	0	–	0	–
Επαγγελματική Στέγη	324	15,07 %	268	19,23 %
Βιομηχανικά/Βιοτεχνικά	2	0,09 %	5	0,35 %
Θέσεις Στάθμευσης	31	1,44 %	11	0,78 %
Τουριστικές Εγκαταστάσεις/Νοσηλευτήρια/Ευαγή	0	–	0	–
Αποθήκες/Γεωργικά – Κτηνοτροφικά κτίρια	56	2,60 %	24	1,72 %
Σύνολο	2.149	100%	1.393	100 %

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών